小区里的立体车库

　　停车难是老小区的一大顽疾，要解决这一问题，建立体车库无疑是一剂良方。不过昆明千禧龙庭小区业委会提出建立体车库却遭到业主反对而叫停，原因是建立体车库要占用部分绿化景观。事实上，昆明市曾规划在老小区建立体车库，但真正建成的寥寥无几，大多因选址难、土地产权纠葛、审批手续繁复等问题被搁置。

　　尴尬现状

　　看起来很美却老“卡壳”

　　老小区停车有多难？以曙光小区为例，该小区有5400多住户，平时需停放的车辆约3000辆，但只有2000多个停车位。金实小区，目前已发展到五六辆车抢一个车位的地步。

　　很多老小区没有地下车位，要解决停车难，似乎唯一的办法就是建立体车库，但建立体车库，并非易事。

　　记者日前走访了千禧龙庭小区、曙光小区、大树营小区、金实小区、江岸小区等几个有代表性的老小区，每个小区都存在停车难问题，但这些小区均未建成立体车库，原因多数都卡在场地问题上。

　　曙光小区居民多次反映停车位紧缺的问题，国资委也来过小区划过停车位，但停车难问题始终没有解决。“我们也考虑过建立体车库，但若动用小区绿化带，大多数居民都反对。”曙光小区社区服务处相关负责人说。

　　千禧龙庭小区建立体车库计划刚提出就面临“流产”。“我们当初买这里的房子就是冲着绿化和环境的，要拆除绿化我们肯定不同意。”业主王先生说，如果通过牺牲绿化、降低生活品质来实现，他不愿意。

　　金实小区周边有一个1000平方米左右的停车场，但上空布满高压线，根本达不到建立体车库的要求。

　　搁浅的“满天星”计划

　　昆明第一个立体车库出现在省第一人民医院。这个2009年投用的车库，投建方为昆明市杰构停车场建设有限公司。当时该公司考察了昆明市区的情况，拟定了“满天星”发展计划，准备利用边角地块，见缝插针地发展立体车库。不过，首个立体车库完工后，“满天星”计划再无进展。

　　2012年，昆明出台《昆明市立体停车场布局规划》，确立商业区和小区按照1:1.2的车辆和泊位比例来规划新增车位数，新小区除满足自身车辆的停放外，还要拿出20%来满足外来需求。当时，还明确表示曙光小区、新迎小区等老小区将规划建立体车库。

　　但时至今日，真正建成立体车库的小区寥寥无几，记者调查走访的小区中，仅月牙塘小区真正建成。

　　三座大山产权归谁？

　　有媒体曾报道，2011年昆明市交运局牵头规划立体车库，当时全市大约有100块空地基本确定建设立体车库。后来，按照月牙塘小区立体车库的审批程序来衡量，100块空地大约只有两三块符合条件，比如大树营小区虽有3亩多空地，但把消防通道、采光空地、绿化用地留出后，基本上就建不了几个车位。因此，大树营小区立体车库计划也“流产”了。

　　即便能找到场地，产权问题依然是拦路石。很多小区空地要么属于全体业主所有，要么归开发商所有，还有的是私人产权。在这种情形下，要建立体车库无疑会面临产权之争以及利益分配问题。比如江岸小区，唯一的空地正在施工，但由于这块空地产权不属于小区，虽然以前曾暂时作为停车场地，但今后要建成酒店。

　　即便是月牙塘小区，在立体车库选址时也曾经历了一场土地产权之争。月牙塘小区是昆明市市级机关事务管理局组织建设的福利房小区，有2114户住户，在小区立体车库建设之初，不少业主坚持认为产权应属于全体业主，有业主曾提出，既然占用小区用地建立体停车场，没理由再向业主收停车费。而事实上，该小区停车库土地使用权管理单位是昆明市机关事务管理局。

　　谁来掏钱？

　　抛开场地问题，建立体车库需要巨额投资，这笔钱由谁来出？建成后由谁来维护管理？应当按何种标准收费？这些都是不少小区的疑问。

　　记者了解到，月牙塘小区的立体车库由市机关事务管理局出土地，云南金鑫智能泊车设备有限公司投资建设，建成的959个立体车位中的180个交给昆明市机关事务管理局，由昆厦物业经营，为来访车辆、接送学生车辆等提供服务。剩余的700多个车位出售，价格从5~7万元不等，由产权单位发放30年使用权证。公司营运30年后，立体车库无偿交给土地提供方。目前，该小区立体车库80%以上车位已售出。

　　但是，月牙塘小区的特殊性，似乎决定了这种模式难以复制。有媒体算过一笔账，如果按照现有建设规模，云南金鑫智能泊车设备有限公司很可能面临亏损。滇池卫城小区的情况或许也能印证这一观点，该小区的立体车库由开发商投资，2010年投用，物业代为管理维护。物业负责人告诉记者，由于立体车库维护成本较高且投入人力较大，即便使用率达100%，收支也只能持平。

　　记者采访多家业内公司，由于收益低，不少公司对于小区立体车库并无太大兴趣。“从盈利的角度讲，我们当然更愿意建医院或商场的立体车库。”一家公司的负责人向记者介绍。

　　审批太难？

　　即便是月牙塘小区，立体车库项目的审批也并不轻松。该项目2011年开始规划，但经过3年多的时间才通过审批，这3年间共办了5个证：选址意见书、用地规划许可证、规划条件书、建设工程规划许可证和施工许可证。

　　2012年底，企业作为投资方参与建设。2013年11月，项目规划方案审议通过，但还需补充人防办行政审批、水务部门节水批复、防震减灾部门抗震设防审批意见、环保部门对环境影响情况审批意见以及消防部门关于项目平面图的审查意见。后来，按照要求必须留出足够的消防通道，平面图重新设计，车位从1380个压缩到959个。2014年7月16日，市机关事务管理局委托云南大学对项目进行环境影响评估，2014年11月7日完成。

　　“立体车库的审批存在多头管理的情况，审批时间远远超过建设工期。”一家业内公司负责人透露，特别是一些涉及占用绿地的小区还要经过园林等部门的审批，程序十分复杂。

　　春城晚报记者 期俊军 实习生 陈爱蝶 蒋福琴 文 刘筱庆 摄